תמ"א 38 ופינוי-בינוי: הזדמנויות, סיכונים ומה שצריך לדעת

נדל"ןתמ"א 38 ופינוי-בינוי: הזדמנויות, סיכונים ומה שצריך לדעת

מדריך מקיף לתמ"א 38 ופינוי-בינוי בישראל: מה ההבדל בין המסלולים, מה מקבלים הדיירים, הסיכונים מול הזכויות, והשפעה על שוק הנדל"ן. לבעלי דירות.

איזה מסלול התחדשות עירונית מתאים לבניין שלכם, ומה ההבדל הכספי בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי? התשובה הקצרה: תמ"א 38/1 מחזקת בניין קיים שנבנה לפני 1980 ומוסיפה לו קומות, תמ"א 38/2 הורסת ובונה מחדש בניין בודד באותו מגרש, ופינוי-בינוי מאחדת מספר בניינים למתחם שמתוכנן מחדש מהיסוד. בשלושת המסלולים זכויות הבנייה הנוספות הן התמריץ הכלכלי ליזם, והדיירים הקיימים זכאים לפטור ממס שבח וממס רכישה על הדירה שמתקבלת בתמורה לדירה הישנה.¹

מהי תמ"א 38 ולמה היא נחקקה?

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית סטטוטורית שאושרה בידי מועצת התכנון הארצית ב-2005, ומטרתה לחזק מבנים שנבנו לפי היתר בנייה מלפני 1.1.1980 כנגד רעידות אדמה. המבנים הישנים נבנו לפני שתקן 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף, ולכן מועד ההיתר הוא קריטריון הסף לתחולת התוכנית.² כתמריץ כלכלי ליזם, התוכנית מקנה זכויות בנייה נוספות שמממנות את עלות החיזוק, ובמסגרת אלו היזם בונה דירות נוספות שאותן הוא מוכר בשוק החופשי.

תמ"א 38/1: חיזוק ועיבוי

במסלול 38/1 הבניין נשאר על תילו, מקבל חיזוק קונסטרוקטיבי, ולעיתים תוספת של אגף, מעלית, ממ"ד וקומות נוספות. הדיירים נשארים בדירותיהם במהלך העבודה. בפועל, תוספת הקומות נעה בדרך כלל בין קומה לשתי קומות וחצי, בכפוף להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. החל מ-2022 משרד הבינוי והשיכון העדיף את מסלול 38/2 על פני 38/1, מתוך הבנה שתכנון עירוני טוב יותר מושג כשבונים מחדש מאשר כשמוסיפים על מבנים ישנים.³

תמ"א 38/2: הריסה ובנייה מחדש

במסלול 38/2 הבניין הקיים נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה בניין חדש על אותו מגרש. הדיירים יוצאים לדיור חלופי במהלך הבנייה, ומקבלים בסיומה דירה חדשה גדולה יותר מהמקורית (תוספת אופיינית של 12 עד 25 מ"ר ברוטו, בהתאם להסכם הספציפי) עם תכנון מודרני, חניה, ממ"ד ומעלית. משך הביצוע המקובל הוא שלוש עד חמש שנים מהוצאת היתר הבנייה.

מהי פינוי-בינוי וכיצד היא שונה?

פינוי-בינוי היא תוכנית רחבה יותר שחלה על מתחם שלם של מספר בניינים, ולא על בניין בודד. המתחם כולו נהרס, מבוטלת החלוקה ההיסטורית בין הבניינים, ומתוכננת מחדש שכונה שלמה עם תוואי דרכים חדש, שטחי ציבור, מסחר ותשתיות.⁴ זהותם של פרויקטי הפינוי-בינוי נקבעת בידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמכריזה על מתחמים כעל אזורי פינוי-בינוי.

ההכרזה כאזור פינוי-בינוי משמעותה תמריצי מס משופרים, מסלולים פרטניים לאישור התוכנית, ויכולת משפטית של רוב הדיירים לכפות את הפרויקט על מיעוט המסרב. לפי החקיקה הנוכחית, הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות מאפשרת לפנות לבית המשפט בבקשה לחייב את שאר הדיירים להצטרף לעסקה, בכפוף לכך שסירוב הדייר נמצא בלתי סביר.⁵

השוואת מסלולים: מה ההבדל המעשי?

ההשוואה לעיל מבוססת על מדיניות משרד הבינוי והשיכון והוראות חוק מיסוי מקרקעין; היא מציגה ברירות מחדל ולא תחליף לבדיקה פרטנית של ההסכם הספציפי שלכם מול עורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית.¹

איך עובד הפטור ממס שבח וממס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע פטור ממס שבח לבעלי הדירות הקיימות בעת קבלת הדירה החדשה מהיזם בפרויקט התחדשות עירונית, וכן פטור ממס רכישה על קבלת הדירה החדשה. הפטור חל על השווי של הדירה החלופית, בהיקפים שמוגדרים בחוק ביחס לדירה הישנה ולתמורה הנוספת שמקבל הדייר (כמו תקופת שכירות חלופית או תוספת מ"ר).⁶

חשוב להבחין בין הפטור על קבלת הדירה החדשה לבין מכירה עתידית של אותה דירה: בעת מכירה עתידית של הדירה החדשה לצד שלישי, חלים הכללים הרגילים של מס שבח על מכירת דירה (כולל פטור דירה יחידה אם מתקיימים תנאיו). הפטור בעת קבלת הדירה אינו הופך אותה ל"נטולת מס לעולמים".

מה הסיכונים ואיך לבדוק את היזם?

פרויקטי התחדשות עירונית הם תהליך ארוך שבמהלכו דברים יכולים להשתבש. הסיכונים העיקריים שעל דיירים ומשקיעים להעריך:

• פרויקט שנתקע בתכנון: חלק ניכר מהמתחמים שמוצעים לדיירים לא מקבלים בסופו של דבר היתר בנייה, או שתהליך התכנון נמשך שנים רבות. בדקו מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מה הסטטוס התכנוני של המתחם.
• קשיים כלכליים של היזם: אם היזם נקלע לחדלות פירעון באמצע הביצוע, הפרויקט עלול לקרוס. וודאו ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) על הדירה החלופית, וערבות לדמי השכירות החלופיים.
• פערים בין דמי השכירות החלופיים לבין שוק השכירות: אם הסכום שהיזם מתחייב לשלם נמוך משכר הדירה האזורי, תצטרכו להשלים מכיסכם או לעבור לאזור זול יותר.
• איכות הבנייה לאחר המסירה: בנייה מהירה לפרויקטי התחדשות הניבה היסטורית תלונות על איכות, ולכן חשוב לעמוד על בדק ביצוע הוגן, בעל מקצוע מטעמכם בפרוטוקול המסירה, ותקופת בדק לפי חוק המכר.
• חשיפה למס מכירה עתידית: הפטור בעת קבלת הדירה אינו פוטר ממס במכירה עתידית. תכננו מראש מה תעשו בדירה (מגורים, השכרה, מכירה) ומה השלכות המס הצפויות.

מה ההזדמנות וההסתכנות למשקיעים?

משקיעים רוכשים דירות בבניינים שעתידים לעבור התחדשות עירונית בתקווה לרשום רווח על ההפרש בין ערך הדירה הישנה לדירה החדשה שתתקבל בתמורה. הרווח הפוטנציאלי משמעותי, אבל הוא בא במחיר של אי-ודאות זמן והקפאת הון. דוגמה ממחישה (אילוסטרטיבית בלבד): רכישת דירה ישנה ב-1,800,000 ש"ח, פרויקט שלוקח שש שנים, מסירה של דירה חדשה ששווייה 2,600,000 ש"ח. הרווח על הנייר הוא 800,000 ש"ח, אבל ה-IRR (תשואה פנימית) בפועל תלוי גם בדמי השכירות שתקבלו על הדירה הישנה עד ההריסה, ובעלויות הריבית של המשכנתא לאורך אותן שנים.

תרחיש סיכון מקביל: אותו פרויקט נדחה לעוד ארבע שנים, היזם מבקש לשנות תנאים, ובסופו של דבר מקבלים דירה קטנה ממה שתוכנן. במצב כזה, אותו רכש הוקפא לעשור שלם בלי תזרים, וההון שלכם משועבד בלי הגנת מחיר. השאלה המעשית למשקיע אינה רק "מה הרווח הפוטנציאלי" אלא "מה ההסתברות שתקבל את הדירה בזמן שתכננת, ומה תעשה אם לא".

תמ"א 38 חלה על בניין בודד שנבנה לפני 1.1.1980; פינוי-בינוי חלה על מתחם של מספר בניינים שמוכרז בידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בשתי התוכניות הדיירים זכאים לפטור ממס שבח וממס רכישה על הדירה החדשה שמתקבלת בתמורה לישנה, בכפוף לחוק מיסוי מקרקעין.